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楼市调控进入深水区:上海将怎样抑制房价  

2015-10-14 17:31:16|  分类: 财经要闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  楼市调控进入深水区:上海将怎样抑制房价?

  邦地产 - 包雨朦 杨羚强 

  某代理公司研究总监这两天到处嚷嚷:房管部门这两天正召集包括他在内的地产资深人士开会,研究针对高房价的对策。

  如同邦爷之前在《调控房价:上海想留下谁》中所说的,上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平(住房未来价格或达3.5-4万/平),这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”,已无悬念。

  上海怎样抑制房价上涨?

  之前几轮楼市调控,国家使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具,然而目前来看,这三种工具的可操作空间已被压缩,政府可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策,不仅需要改革,更需要创新。

  有限的用地指标需要更“集约利用”

  上海中原地产分析师卢文曦告诉邦爷,上海房价最坚挺的地区就是内环内的区域了。前一阵楼市不景气,上海不少区域的房价有3%-5%的下调,唯有中心城区,虽然成交量有缩减,但房价却不受大环境影响,岿然不动。

  为何上海内环内的房价如此坚挺?供求关系决定价格,来看一组数据吧:

  除了9月份开发商趁着楼市走热集中推盘,今年前8个月,内环内的供应面积都很少,只有50多万平米,按套均100平计算,区域仅有5000多套的供应量。

  但上海内环内住宅的需求有多少呢?上海统计年鉴就显示,仅仅上海内环内的黄浦、静安两区,截至2013年年末常住人口就有90万人,这还不包括闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇五区的内环部分。

  这意味着上海内环内的住宅供应,和“潜在市场需求”的比例,超过1:60!(按内环人口人均3人计算)。

  “目前的上海内环市场的需求,基本靠二手市场置换来解决。”卢文曦就说。

  如图可见,今年4月以来,上海内环内二手房成交在“330新政”的刺激下,呈现爆发式增长,每月的成交面积均在40万平以上,最高单月成交量接近49万方(一个月的成交量就相当于新房一年的水平)。

  值得注意的是,在1-9月的成交数据中,总价300万以下的二手房源占比达50.3%。而这个市场每出售一套房子,就会释放出更大规模的改善型需求,再度推动价格上涨。

  要命的是,内环内的存量土地还越来越少。

  由于公开出让的宅地极其稀少,上海内环内的住宅供应主要靠存量和旧改项目支撑。但存量项目也面临“后继无人”的困境。

  2006年的《上海楼市解读》就显示,杨浦的宝地东花园、普陀的中环凯旋宫等当年上海内环/中环的住宅供应大户,基本上供应枯竭了,内环内各个区块也都进入了存量房清仓期。当这些新盘房源售罄后,整个片区可能就了进入“二手房时代”,区域住宅供应将更不乐观。

  优淘城总裁薛建雄指出,除了存量房,上海内环内住宅的另一个来源是旧改项目,它们多是2004年以前就签订协议的,不过这些用地不仅开发周期长,盘活过程也非常艰辛。

  比如,上海南外滩的泛海国际住区,整个项目从开始旧改到公开销售,历经了十余年,中间更波折不断。每次有人和邦爷说起这个项目,都是一把鼻涕一把泪。但或许因为艰辛,这项目才有价值,要是太过容易,房子怎么可能卖出价?!(开玩笑哈~)

  玩笑归玩笑,但对上海来说,要抑制内环房价的可能性确实不大。但有人提出,上海可以通过“调高市区住宅建筑容积率”缓解供应问题。

  这是个办法,但可能性非常小。宝地东花园的老总有一次就说,上海在2005年以前还允许容积率超过4的住宅项目,但从宝地东花园开始容积率被严格限制不得超过3.5。

  实际上,提高容积率会恶化居住体验(不信,可以去中远两湾城体会一下啥叫“压抑”),更重要的是,如果容积率大幅提升,上海中心城区的人口密度将再次“爆棚”,中心城区有限的公共资源将大幅承压。

  要知道,降低中心城区人口密度,利用郊区疏散市城市人群,是上海市政府的既定任务。资深地产人胡宗亘就感慨,上海从此从竖着长,变得横着长,城市大饼越摊越大。增加市区住宅容积率,想都不要想。

  无奈,土地资源有限、旧改速度缓慢、容积率严格限制,这些都使得上海抑制内环内房价,非常艰难。

  2010年—2015年 上海市内环内住宅供应与成交情况

  历次调控大大压缩了新政策出台的空间

  此前的楼市调控政策,多倾向调动信贷杠杆,提高首付比例,降低融资杠杆,提高利率等方式来抑制房价。

  但从今年情况来看,银行是否愿意和上海合作,共同抑制房价,还真不那么好说。

  就短期来说,银行自身就有短期压力。有银行人士提供了一组数据:受股市回流资金影响,7月到8月间,国有大型银行的理财余额平均增长1000~2000亿元,但可以选择投资的资产并不多。在这一背景下,房贷无疑是一项不错的资产。一方面,相对其他的信贷资产,房贷风险小很多,是优质资产。另一方面,目前的房贷利率也不低,收益也能满足银行的部分需要。

  更为深层次的原因是,银行的信贷资产中有一半以上是以房屋为抵押物,一旦房价大幅度下跌,银行自身利益也将受损。

  而且,如果再开展类似“二套房提高首付比例”的政策,正常的改善型置业需求又将受到抑制,这也不利于住宅市场的健康成长。

  通过信贷政策调节房价,可行性不大,那么税收何如?

  事实上,上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税,对转让住宅征收营业税,取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始,上海又出台了房产税政策。

  不过目前来看,这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上,这些税收被转嫁给了买方,无形又抬高了房价。

  不过,税收手段并非一无是处。目前,上海的税收政策,主要是抑制投资、投机需求,转让唯一住房才可以享受高达5.5%营业税的减免,而且对144平米以上和以下的住房给予的营业税优惠是不同。此外,人们购买90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅给予的税率也不一样。购买普通和非普通住宅的契税相差近一倍。如果能进一步扩大不同需求、不同产品的差别税率,对于抑制房价还是会有所帮助。

  至于行政手段,上海的限购政策一直严格,而且网上备案制度、房地产交易价格的透明度在全国都处于领先水平。通过行政手段进一步抑制房价的空间有,但余地并不太大。

  相对于其他手段,上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。因为,上海商品住宅,尤其是中低房价的主战场,不是内环内,甚至也不在中环内和外环内,而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力,也是决定上海全市均价的主要因素,更重要的是这些区域目前重点发展的产业是新兴战略产业。

  只要这些地方的价格能保持一个较低的水平,那么无论上海中心城区的房价有多高,都不会影响到上海对人才的吸收和引进,也不会让市民生活的整体成本大幅上升,能确保上海经济未来高质量的增长。

  调整土地供给结构将是关键

  也正是因为上海调控房价的主要压力在郊区,眼下研究调控对策才变得如此迫切。

  10月上海土地首拍,同济以23.1亿竞得松江区泗泾镇宅地,楼板价20531元每平米,溢价率71%;青浦区商住地块由新城控股以5.18亿竞得,楼板价16874元每平米,溢价率191%。

  导致楼板价居高不下的重要因素,正是上海郊区土地的容积率偏低。以松江区地块为例,容积率只有1.2,而在市区,这样的地块土地容积率至少会达到2.3甚至更高。

  但没办法,上海建设用地空间早已到了捉襟见肘的地步。上海到2020年建设用地规划总规模3226平方公里,而2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里,接近“天花板”。上海官方人士就坦言:“按以往建设速度测算,不到3年,建设用地就没有增量空间了。”

  虽然,上海试图通过盘活存量的工业用地来解决建设用地需求,但仅仅依靠盘活存量工业用地尚不足够。

  提高郊区住宅用地的容积率,也许是可以快速增加住宅供给。但仅仅提高容积率一倍,就可以增加近一倍的住宅供给,这无疑有利于抑制房价。

  不仅如此,提高容积率,也有利于调整开发商的产品定位。目前由于容积率较低,开发商通常会开发中高端的别墅及洋房产品,多不愿开发中小套型。但是在容积率提高后,中小户型将成为开发主力户型。

  此外,上海也可以发展房价对冲的金融性产品,利用创新的金融产品,让恐慌性的购买需求、投资性需求得到满足。  在郊区供地容积率提高的基础上,政府在扩大差别消费的税收税率,对大户型的奢侈性住宅消费和开发,提出较高税率;对普通住宅消费和开发,则给予税收上的优惠,借此来调整住宅供给结构,让更多满足普通工薪阶层需要的住宅流向市场。

  五六年前,原住建部政策研究中心主任陈淮[微博]就提出应该建立房价对冲基金,以缓解市场上因为担心房价涨产生的恐慌性购房。今年,碧桂园和平安合作,也预想通过上海项目的众筹开发,让普通购房者能有机会通过众筹对抗高房价。

  上海可以和金融机构合作,以一部分正在实施旧改或者正在盘活的存量土地为标的,以部分土地出让收益为收益,引入金融机构合作,发展相应金融产品,以作为地价和房价对冲工具,利用这部分资金加速旧改和存量工业用地,以迅速增加土地供给。来源:邦地产

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